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俞延彬 北京市海勤律师事务所 合伙人
自2020年1月下旬开始，随着新型冠状病毒感染的肺炎疫情(以下简称疫情或本次疫情)不断蔓延和发展，对于全国人民的生活造成巨大影响，也对生产经营活动产生严重冲击。作为商业活动中不可缺少的房屋租赁环节，受本次疫情影响，出租人和承租人之间因房屋租赁涉及的租金减免、租期延长、合同解除、责任承担等方面产生诸多纠纷，且矛盾呈扩大趋势。本文结合《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、以及浙江、湖北、广东、天津等地高级人民法院发布的相关规定，对于商业房屋租赁合同引发的租金减免、租期延长、合同解除、责任承担等问题从法律上进行梳理，以问答的形式予以呈现，以供大家参考。
一、本次疫情影响下，对于商业房屋租赁合同纠纷是否适用“不可抗力”?
答：可以适用，但不必然适用。“不可抗力”是法定的合同解除、免责、诉讼时效中止事由。本次疫情本身属于不可预见、不可克服、不可避免的情形，全国人大和多地高院已明确疫情构成不可抗力。诉讼中以不可抗力为由提出主张的，除应证明合同无法履行、合同目的不能实现外，还应证明以上障碍是疫情(不可抗力)所导致，即二者之间存在因果关系时。但是，如租赁合同订立于本次疫情暴发后，当事人在签约时应当能够预见疫情可能对其履约造成的影响，则不可以适用。
二、本次疫情影响下，对于商业房屋租赁合同纠纷是否适用“情势变更”?
答：可能适用。“情势变更”是法定的合同变更、解除事由，适用范围广泛，涵盖商业租赁合同。以情势变更为由提出主张的，应证明导致订立合同时的客观情况发生了重大变化，且继续履行合同对于一方当事人明显不公平。国家或地方行政机关为防控疫情所采取的封锁、隔离、交通管制、征用等强制性防疫措施，可被认定为与合同有关的客观情况发生重大变化;如果同时存在继续履行合同会导致当事人利益失衡的事实，那么当事人可根据“情势变更”提出主张。湖北高院已明确，虽然“情势变更”排除了不可抗力的情形，但疫情引发的合同纠纷与“情势变更”规定的情形相似，法院可以类推适用“情势变更”。
三、本次疫情影响下，承租人租赁商业性房屋，在哪些情形下可以要求延长租期或减免租金?
答：依据租赁房屋用途的不同，承租人主张延长租期或减免租金的适用情形不同：
(一)店铺、商场用房屋
1.店铺、商场因疫情防控被有关政府部门关闭、暂停营业的，导致承租人无法使用租赁房屋进行正常经营的，属于出租人因不可抗力而无法正常提供租赁房屋，导致租赁合同根本无法履行的情形，承租人可主张延长租期或减免租金。
2.店铺、商场未被相关政府部门强制关闭、暂停营业，存在两种情况。一是，要求缩短正常营业时间或限制人流量等防疫措施，导致承租人无法正常营业，承租人可主张出租人未按合同约定向承租人提供租赁房屋用于正常经营，要求延长租期、减免租金或赔偿相应损失。二是，承租人因疫情导致其员工滞留外地、招工困难，导致承租人无法正常营业，客流量和收入大幅减少或已经不能实现经营目的，继续按照原有约定支付租金对承租人明显不公平的，承租人可与出租人协商延长租期或减免租金，也可适用情势变更原则，以诉讼方式向人民法院提出延长租期、减免租金等合同变更要求。
3.符合国家或地方关于减免房租相关政策情形的，承租人可依据相关法律和政策规定要求减免租金。除法定的减免规定外，民营租赁减免金额及延长期限需合同双方合意确定。
(二)办公、工业用房屋
1.写字楼或工厂被有关政府部门关闭，导致承租人无法使用租赁房屋进行正常经营的，属于出租人因不可抗力而无法正常提供租赁房屋，导致租赁合同根本无法履行的情形，承租人可主张延长租期或减免租金。
2.写字楼或工厂在疫情期间并未被有关政府部门强制关闭，承租人仍可以继续占有及使用租赁房屋的，承租人不可以主张延长租期或减免租金。虽然，全国各地陆续出台的延期复工、错峰复工政策，在一定程度上减少了承租人对租赁物业的使用程度或者增加了使用困难和不便，但是，这并不足以导致租赁合同根本无法履行或造成明显不公平的结果。因此，承租人以此为由要求减免租金未果产生纠纷的，较难得到司法机关的支持。
(参考《天津市高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉新冠肺炎疫情相关民事案件的法官会议纪要(一)》第12条：承租人因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响，暂时无法使用租赁房屋而主张延长租期、减免租金的，案件审理中，应当结合所属地区新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响进行综合考量。经审查，如确属不可归责于当事人的原因所致，可以考虑采取适当延长租期或者适当减免租金的方式，由当事人合理分担损失。)
四、受疫情影响涉及减免租金时，需要考虑哪些因素?
答：疫情的发生，是承租人和出租人在签订合同时都无法预料的，在确定租金减免标准时应按照公平原则，合理分配风险，由双方共同承担疫情带来的损失。。
因此，受疫情影响主张减免租金的，需要根据房屋用途、租赁合同的期限、疫情客观影响的期间及客观影响导致的最终危害结果等因素综合判定。主要考虑租金减免期间以及租金减免幅度，一方面，租金减免期间主要按照国家颁布的禁令及解封时间作为参考基数，在此基础上考虑不同的行业情况;另一方面，确定租金减免幅度时，可以参考以下原则进行：第一，按照国家或地方政府出台的租金减免以及补贴政策规定确定减免幅度(需注意减免适用主体);第二，无租金减免政策的，租赁合同有约定的，从其约定;第三，无政策亦无合同约定的，以双方协商一致为准。
五、承租人因疫情防控无法开展正常经营活动，经营困难无法按期缴纳租金，应当如何处理?
答：如因疫情原因导致支付租金困难，建议承租人：(一)租赁合同有约定的，从其约定;没有约定或者约定不明的，承租人应积极与出租人协商解决;(二)保存政府有关主管部门、职能部门针对疫情发布的停工文件;(三)及时通知出租人履行困难的现实情况，并提供证明文件。
六、在本次疫情期间，出租人能否以承租人未按时支付租金为由解除租赁合同?
答：租赁双方对此有约定的，依照约定处理。双方无约定的，如果承租人迟延履行严重，经出租人按照合同法规定催告后仍不支付租金，导致租赁合同的目的不能实现的，出租人可以解除合同。与此同时，承租人一般可根据与疫情相关的事实提出抗辩，主张减轻或免除责任。
七、承租人能否以疫情为由解除租赁合同?
答：一般不予支持。仅以疫情为由主张解除租赁合同的，一般被认为理由不够充分，还应补充影响合同履行的直接原因。疫情与合同无法履行、合同目的不能实现、继续履行对于一方当事人明显不公平等情事存在关联性。一般情况下，疫情本身不会影响房屋租赁合同的履行，而国家或地方行政机关为防控疫情所采取的措施往往会成为影响合同履行的障碍性因素。也就是说，疫情本身不是影响租赁合同履行的直接原因，由疫情产生的行政行为、异常剧烈的市场变化等才是影响租赁合同履行的直接障碍所在。
(参考《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发<关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)>的通知》第7条：租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。
《天津市高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉新冠肺炎疫情相关民事案件的法官会议纪要(一)》第11条：因采取新冠肺炎疫情防控措施直接导致当事人不能履行房屋租赁合同，或者受新冠肺炎疫情及防控工作影响，致使根本不能履行房屋租赁合同，当事人主张解除合同的，一般予以支持。)
八、以不可抗力或情势变更为由要求解除租赁合同的，是否需要承担赔偿责任?
答：以不可抗力为由要求解除租赁合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。此时，需及时履行通知义务，减轻损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人以情势变更为由请求解除租赁合同的，由司法机关结合案件的实际情况确定本次疫情是否属于情势变更，依据公平原则，判断是否解除租赁合同以及当事人双方应承担的责任。也就是说，情势变更并不意味着当事人可以据此免除赔偿责任或自身其他责任。
九、因不可抗力无法履行合同的，合同双方应履行哪些必要的手续呢?
答：(一)及时书面通知
根据《合同法》第九十六条，承租方依据不可抗力的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。承租方及时通知(微信、短信、电子邮件、邮政快递等便利方式)出租方疫情发生情况、政府管控措施及无法履行合同义务的事件、范围等;
(二)提供证明文件
及时向出租方提供证明文件，比如中国国际贸易促进委员会或其分会出具的不可抗力证明，或者其他证明文件;
(三)采取措施降低损失
承租方需积极采取措施(如腾空房屋、处置室内物品等)以最大程度控制和降低可能产生的损失，并及时与出租方进行沟通;
(四)及时进行书面确认
合同双方就变更或解除合同协商一致后，及时签署书面文件进行确认;
(五)经营受影响情况、损失情况说明
对于因疫情经营受影响状况及实际遭受的损失情况，承租方应积极准备相关证据(如与第三方签署的合同、票据等)，并及时向出租方说明，以便协商租金减免等事宜。
(参考《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第五条：当事人一方主张因不可抗力不能履行合同的，依照合同法第一百一十八条之规定，负有通知和证明义务。债务人举证证明其采取合法形式通知了债权人，并在合理期限内提交了对合同履行产生实质影响的政府或者有关部门出台的疫情防控措施文件，可视为其完成了通知和证明义务，但在认定减免当事人一方的责任份额时，还应着重审查疫情或者防控措施对其无法履行合同义务的影响程度。)
十、哪些文件可用于证明当事人受疫情影响?
答：一般有以下几种：第一，向当事人个别送达的具体文件，例如政府征用当事人场地的通知。第二，对区域内特定人群作出的文件，如政府要求街道上所有商铺暂时停业的通知。第三，对社会不特定多数人发布的文件，如省级政府启动突发重大公共卫生事件紧急响应的通知。第四，公证机关出具的不可抗力公证文书。第五，贸促会等组织出具的不可抗力事实性证明文件。
十一、双方签订租赁意向书等文件约定双方签署租赁合同及房屋交付、返还的时间，但因本次疫情导致延迟履行的，如何处理相关事宜?
答：疫情发生后，如因各地实施交通管控、人员出入控制等政策导致承租人无法按照租赁意向书中约定的时间签署正式租赁合同的，或者无法按照租赁合同约定的交付、返还时间办理租赁房屋的交付或返还手续的，当事人应当及时书面通知合同相对方，重新协商正式签约或房屋交付、返还的期限，并就此另行签署书面协议。
如合同相对方拒绝协商或重新调整上述期限的，建议请求人依据实际情况进一步判断本次疫情或相关政策是否对按约履行签约或房屋交付、返还义务构成了实质性障碍，导致合同不能履行。如构成实质性障碍的，请求人应全面收集并保存因疫情导致无法按约履行义务的书面证据。
十二、房屋租赁期限在本次疫情期间到期或解除，如何处理房屋返还事宜?
答：除双方另有合意外，应当根据租赁房屋所在地区所采取的防控措施来确定合同到期或解除的处理措施。
(一)在未采取交通管制、限制自由通行等地区，在合同到期或解除后，承租人应在合同约定或者协商确定的期限内，与出租人办理退租手续，并向出租人返还租赁房屋，否则构成违约。
(二)在采取了交通管制、限制自由通行的地区，本次疫情导致合同终止或解除后双方无法继续履行合同义务，构成不可抗力。承租人因疫情影响无法按时办理退租手续、搬离租赁房屋的，应及时向出租人说明情况，告知其不可抗力事由。出租人以此主张承租人违约的，承租人可主张不可抗力免责，即在该地区采取交通管制期间，不因未及时办理退租手续、搬离租赁房屋承担违约责任。
十三、因疫情影响不能继续履行商业租赁合同，已交纳的押金是否应退还?
答：除合同另有约定或双方达成合意外，一般情况下，如因承租人原因违约，则押金归出租人所有。如因疫情导致房屋租赁合同无法继续履行，在承租人举证充分的情况下，可与出租人协商退还押金，也可扣留部分押金作为对出租人损失的补偿。
十四、因疫情原因解除商业租赁合同的，能否要求出租人对装修折价补偿?
答：房屋装修残值的处理，应区分承租人的装修行为是否取得出租人的同意。
(一)若承租人经出租人同意装修的：
1.如租赁合同对装修装饰物的处理有约定的，从其约定。
2.如租赁合同对装修装饰物的处理没有约定的：
(1)未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，但造成房屋毁损的，应恢复原状;
(2)已形成附合的装饰装修物，结合剩余的租赁期限、评估机构对于残值的评估意见等因素，按照公平原则在出租人和承租人之间合理分担。
(二)若承租人未经出租人同意装修的：出租人对装修残值不予补偿，承租人应自行承担装修费用，如出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，承租人应予以恢复或赔偿。
十五、出租人因本次疫情影响无法履行租赁房屋的维修义务，承租人是否有权要求出租人承担违约责任?
答：若双方约定由承租人履行租赁房屋的维修义务的，应从其约定。在此种情况下，出租人因疫情影响不履行租赁房屋的维修义务，承租人无权要求出租人承担违约责任。
若双方未约定租赁房屋的维修义务，依据《合同法》第220条规定，应由出租人承担租赁物的维修义务。若在疫情影响期间，发生了出租人需承担维修义务的情形，则一般情况下出租人仍应履行维修义务，否则承租人有权要求出租人承担违约责任。但是，如果出租人能够证明因疫情或政府相关政策导致出租人根本无法履行维修义务，并及时通知了承租人且减少损失的，出租人可依据不可抗力主张免除违约责任。
十六、承租人以发生疫情为由迟延支付或拒付物业管理费，承租人是否构成违约?
答：疫情期间，物业管理企业仍继续履行物业服务合同，并未因疫情的出现而中断物业管理服务。同时，物业管理企业除承担日常物业服务以外，还承担一定的公共防疫任务，因此承租人不能以疫情为由拒绝支付物业管理费，否则构成违约。
承租人延迟交付物业管理费可分为以下情况：
若在疫情发生或政府发布疫情管控等相关政策之前，承租人已经逾期支付物业管理费的，承租人逾期支付的行为已构成违约，应及时交纳物业管理费并按照合同约定承担违约责任。
若在疫情发生或政府发布疫情管控等相关政策后，物业管理服务期限届满而未缴纳物业管理费的，若只能通过现金支付或现场交付的，承租人因疫情管控无法返回租赁房屋现场缴纳的，承租人可以请求延迟缴费;若除现金或现场交付外，承租人可通过手机或网络等其他便捷支付方式的，则承租人逾期缴费会构成违约。
十七、租赁合同当事人因本次疫情影响不能及时行使请求权的，诉讼时效如何计算?
答：依据《民法总则》第194条规定，在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力不能行使请求权的，诉讼时效中止。若租赁合同当事人确因感染新冠肺炎被隔离，或因疫情导致诉讼、仲裁活动不能正常进行等原因而不具备行使请求权的条件的，可适用诉讼时效中止。
自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。
十八、本次疫情过后，租赁合同纠纷可能大面积出现，承租人如何未雨绸缪?
答：(一)承租人应密切关注所在地区的政策性通知、文件。
(二)尽快评估疫情对租赁合同履行所造成的法律风险。
(三)承租人应积极与出租人进行沟通，本着诚信和公平的原则，通过多种途径化解潜在纠纷。当事人达成一致意见，应形成书面文件。无法当面签署的，可通过电子邮箱或微信、短信等发送电子文件，并通过文字回复的形式确认同意书面文件的内容。如暂时未达成一致，可以采用书面形式向出租人申请延长租期、减免租金或解除合同，并告知具体原因，提交相关证明文件，要求出租人予以书面回复。
(四)发出解除合同的通知务必慎重。如果通知对方解除合同但被司法机关认定属于无权解除合同的情形，则构成违约，应承担违约责任。
(五)妥善保存受疫情影响的证据，包括：
1.国家及政府部门下发的延长假期、停产停业、复工等通知及文件，并对政府信息公开的网页进行截图保存;
2.向公证机关、仲裁机构等有关机构申请开具不可抗力证明;
3.因疫情导致员工滞留、被隔离、入院治疗、经营收益骤减等材料;
4.保留双方协商沟通的往来函件、邮件、聊天记录等。
(六)关注案件管辖法院所在地区的相关司法文件，了解该地区司法机关处理疫情引发的租赁合同纠纷立场。
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